איך לבחור דירה להשקעה- המדריך המלא
תוכן עניינים איך לבחור דירה להשקעה? שוק הנדל"ן בישראל הוא
מכירה וקניה של דירה במקביל היא אחד המצבים הנפוצים ביותר בו מוצאים את עצמם אלפי ישראלים מדי שנה, שרוצים לשפר את איכות החיים, לשדרג את הנכס ולעבור לגור בדירה יותר נוחה. אבל כדי לשפר דיור בצורה חכמה, בלי לאבד את הראש, בלי להיכנס ללחץ ואפילו עם תחושה שעשיתם עסקה ממש טובה, כדאי לעשות את זה לפי כמה צעדים מסודרים.
צוות דיירקט נדל"ן - הצוות המוביל בחיפה, חוף הכרמל והסביבה - מסביר צעד אחרי צעד איך עושים את זה נכון.
אנשים שמחפשים לבצע עסקאות מקבילות של מכירה וקנייה של דירות הם מה שנקרא "משפרי דיור". אנשים שיש בבעלותם נכס, אבל הם רוצים לעבור לבית גדול יותר, בשכונה טובה יותר, עם יותר חדרים וכן הלאה. כדי לעשות זאת, הם מתכננים להשתמש בכסף שהרוויחו ממכירת הדירה הקיימת, בתוספת הון עצמי, או משכנתא כדי לרכוש דירה חדשה.
יחד עם זאת, מכירת דירה, או קניית דירה - כל אחד מהתהליכים האלה הוא בפני עצמו תהליך כלכלי מורכב עבור רוב האנשים, המחייב סבלנות, כוח רצון ועמידה בלחצים.
אז כדי למכור דירה ולקנות דירה אחרת במקביל, צריך לגייס כוחות כפולים ומכופלים, עם הרבה חישובים כלכליים ואחרים - שיעזרו לכם להימנע מהלחץ של מכירת הדירה הישנה בטווח זמן קצר.
אין ספק כי העדיפות היא קודם כל למכור את הנכס הישן ורק אז לקנות נכס חדש, אבל המציאות היא, שזה לא תמיד אפשרי. אז מה עושים?
כמו לפני כל צעד כלכלי חשוב, גם לפני קנייה ומכירה של נכס, חשוב לעשות תוכנית כלכלית מסודרת:
עם מידע אמין אודות שווי הדירה הישנה שאתם רוצים למכור, השווי הכספי הצפוי לכם אחרי המכירה, המיסים, ההיטלים ושאר עלויות נלוות, וגם מקורות להשלמת הסכום הנחוץ לדירה החדשה.
לאחר שיהיה בידכם כל המידע הזה, ברמה הכי מדויקת ומלאה שניתן לקבל, תוכלו לקחת בחשבון גורמים משפיעים נוספים:
לעיתים מכירה וקניה של דירות במקביל היא לא ריאלית ואז כדאי לשקול אפשרויות נוספות.
אז נכון - עדיף קודם למכור ורק אח"כ לקנות, אבל גם למצב כזה יש חסרונות:
מכירת הדירה עלולה להלחיץ אתכם למהר עם תהליך הקנייה, כדי שלא תצטרכו לעבור לגור אצל ההורים, או בשכירות, ואז אתם עלולים להתפשר על דירה פחות טובה, או לשלם יותר מהשווי האמיתי של הנכס, להיכנס להתחייבויות גדולות מדי וכן הלאה.
אין ספק כי לעיתים זהו אילוץ שלא ניתן להימנע ממנו, אבל רוב האנשים מעדיפים שלא לעבור לגור בדירה שכורה, כי הדבר מחייב לעבור דירה פעמיים, לגור בשכונה שאתם לא בהכרח אוהבים, להיכנס להוצאות כספיות נוספות ועוד.
מכירת הדירה הישנה שלכם התבצעה מלכתחילה כדי לאפשר לכם לקנות נכס חדש. אבל תקופת הביניים בה אתם עדיין מחפשים אחר נכס חדש לקנייה, עלולה להביא למצב של שימוש בכספי המכירה לצרכי היומיום ושחיקה של הסכום הנחוץ לקניית הדירה המיוחלת.
המתנה ארוכה לפני קניית דירה ברמה הרצויה לכם יכולה לגרום להפסד של זמן יקר, שבו מחירי הנכסים שאתם רוצים, מתחילים לעלות ואז אתם נאלצים להוציא יותר ממה שתכננתם.
כאן החסרונות הם אולי ידועים יותר, אבל חשוב להכיר אותם לפני שנכנסים לתהליך:
אם אתם לחוצים למכור את הדירה הישנה שלכם כדי לממן את הדירה שהתחייבתם לקנות, אתם עלולים להתפשר על תנאי העסקה ולקבל מחיר נמוך ממה שמגיע לכם ואפילו נמוך ממה שאתם צריכים למימון הנכס החדש.
אם קניתם נכס במחיר מסוים, כי חשבתם שתצליחו למכור את הדירה שלכם במחיר גבוה, אתם עלולים להתאכזב בהמשך ולגלות כי מחיר הדירה שלכם ירד עם הזמן וכבר אין ברשותכם את המימון הדרוש לרכישה.
לפני שאתם מוכרים את הנכס הקיים, אין ברשותכם עדיין מימון נזיל לקניית נכס חדש וגם הבנק יודע את זה. במקרה כזה יותר קשה לקבל מימון לרכישת נכס חדש.
אם לא תצליחו למכור את הדירה הישנה שלכם בתוך שנה וחצי, תהיו מוגדרים לפי החוק כבעלים של שתי דירות. במקרה כזה יחולו עליכם מיסים נוספים על המכירה ועל הרכישה החדשה, עד סכומים של מאות אלפי שקלים.
אם עדיין לא מכרתם את הדירה הישנה, אתם יכולים רק לשער כמה תרוויחו במכירה, כמה כסף יהיה לכם עבור הרכישה ומתי תצטרכו לפנות את הנכס הישן.
אם אתם קונים דירה לפני שהצלחתם למכור את הדירה הישנה, סביר להניח שתיאלצו לבקש מימון מהבנק כדי לקבל הון ראשוני לעסקה. את זה תוכלו לעשות רק אם המשכנתא הקיימת על הדירה הישנה שלכם היא נמוכה מלכתחילה, בהתאם לדרישות בנק ישראל ורמת הסיכון שהבנק שלכם מוכן לקחת על ההלוואה.
אפשרות נוספת היא הלוואת גישור לצורך קניית דירה, שבה תוכלו להשתמש על תקן הון עצמי. אבל מדובר לרוב על הלוואה יקרה יחסית, אשר לעיתים יש בצידה עמלה גבוהה על פירעון מוקדם (אחרי שתמכרו את הנכס תרצו להחזיר את ההלוואה).
גם הלוואת בלון היא אפשרות לגיטימית, כדי שתוכלו לשלם רק את הריבית, עד למכירת הדירה ואילו את הקרן תשלמו רק אחרי שתמכרו את הדירה הישנה. אבל גם כאן יש סיכונים ועלויות שחשוב לקחת בחשבון.
אפשרות נוספת שכדאי להכיר היא לקיחת הלוואה כנגד קרן השתלמות - אם יש לכם קרן השתלמות גדולה, שהצלחתם לחסוך בה מספיק כסף. זוהי לרוב הלוואה משתלמת, בתנאי ריבית טובים, עם אפשרות פירעון מיידית ללא קנסות.
כפי שניתן להבין, תהליך מכירה וקנייה במקביל הוא תהליך מורכב שבעתיים לעומת קנייה של נכס או מכירה של נכס - שכל אחד מהם הוא תהליך מורכב בפני עצמו.
יש שיקולים רבים שצריך לקחת בחשבון, אינספור אפשרויות בחירה, שלכל אחת מהן יש השלכות שונות. לכל קונה ולכל מוכר יש נסיבות שונות, אפשרויות שונות עומדות לרשותו ויכולות כלכליות שונות.
לכן, כאשר ניגשים לבצע תהליך מורכב של מכירה וקניית דירה במקביל, חשוב להיעזר בצוות מומחים בתחום הנדל"ן, שיכולים לבדוק בשבילכם את כל הפרטים הקטנים, להבין את רמת המורכבות של העסקה, לשקלל את כל הנתונים ולעזור לכם להשיג את העסקה המתאימה לכם בתנאים הטובים ביותר.
כדי לבצע עסקת נדל"ן ברמת המורכבות הזו, אתם צריכים להבין בתחום המשפטי וגם בתחום הכלכלי. תצטרכו להשיג מימון בתנאים משתלמים, אבל גם בזמן המתאים לסגירת עסקה. תצטרכו למצוא את העסקה המושלמת עבורכם מכל הבחינות אבל גם לעשות מו"מ, שיביא לכם תוצאות.
נבחרת החלומות של דיירקט נדל"ן כוללת את כל בעלי המקצוע שתצטרכו כדי לבצע עסקאות נדלן בכל רמת מורכבות:
יועצי משכנתאות, מתווכי דירות, מומחים למו"מ, אנשי שיווק מהשורה הראשונה ועוד.
בקיצור - כל מה שצריך כדי לעזור לכם לבצע תהליך מכירה וקניית דירה במקביל - על הצד הטוב ביותר.
אל תישארו לבד - צרו קשר עוד היום לפגישת ייעוץ ללא התחייבות!
תוכן עניינים איך לבחור דירה להשקעה? שוק הנדל"ן בישראל הוא
תוכן עניינים השבחת נכסים לקראת מכירה - מה חשוב לדעת?
תוכן עניינים טעויות נפוצות במכירת דירה לעיתים קרובות, נכסים איכותיים
תוכן עניינים איך לבחור דירה להשקעה? שוק הנדל"ן בישראל הוא שוק פורה ואקטיבי במיוחד. הוא
תוכן עניינים השבחת נכסים לקראת מכירה - מה חשוב לדעת? השבחת נכסים היא תהליך שכדאי
תוכן עניינים טעויות נפוצות במכירת דירה לעיתים קרובות, נכסים איכותיים נמכרים מתחת למחיר השוק. לא
