אמנם אתם פה המשקיעים, אבל מן הסתם עומד לרשותכם תקציב מוגדר להשקעה.

לכן חשוב להתאים את החיפושים שלכם לרמת התקציב הרצויה. 

גם אם יש לכם אפשרויות מימון חיצוניות, חשוב לקחת בחשבון את העלויות של אפשרויות המימון הללו וכמה הן נוגסות בשורת הרווח שלכם מהדירה. האם זה משתלם בסוף התהליך?

נוסף על הוצאות המימון, יש לכם הוצאות שכ"ט עו"ד, שמאי, יועץ משכנתאות, מס רכישה, רישום בטאבו, ביטוחים, שיפוצים, פתיחת תיק בבנק למשכנתאות ועוד.

למי שמכיר את המונח "מס שבח" הוא למעשה עוסק בעליית הערך של הנכס, מכל סיבה שהיא. כך גם תחום השבחת הנכסים. ערך של נכס יכול לעלות בצורה אקטיבית או פאסיבית.

תמחור נכון של הנכס מקל על תהליך המכירה וחוסך לכם זמן. לכן מומלץ לבצע תמחור מקצועי בעזרת אנשי מקצוע כמו מתווכים מנוסים, או שמאי נדל"ן. אבל כשאתם מתייעצים עם כל המשפחה, עם אנשים שלא מבינים, או פשוט קובעים עבור הנכס שלכם מחיר לא ריאלי – אתם מפסידים. 

אם תתנו לנכס תו מחיר נמוך מדי, תפסידו את הערך האמיתי שלו. מצד שני, אם תתנו מחיר גבוה מדי, הקונים יחשבו עליכם בתור אנשים לא אמינים, או פשוט יאבדו עניין ואז לא תצליחו למכור, עד שתתרחש פגיעה בערך האמיתי של הנכס.

החוק בישראל קובע כי מתווכי דירות חייבים להיות בעלי רישיון. למרות זאת, יש לא מעט מתווכים שעובדים ללא רישיון ולכן חשוב לבקש לראות רישיון תיווך בתוקף, או לחפש במאגר המתווכים של משרד המשפטים. כך תוכלו להיות בטוחים כי המתווך שלכם בקיא בכל ההיבטים המשפטיים של המקצוע, יודע מה חשוב לבדוק לפני עסקה כדי להגן עליכם משפטית ולתת לכם לחתום רק על עסקה משתלמת.

• קונים פוטנציאליים בדרך כלל לוקחים משכנתא לפי הערך של הנכס שהם רוצים לקנות. רובם לא לוקחים בחשבון מראש את עלויות השיפוץ ובכל מקרה – לרובם קשה לחשב את עלויות השיפוץ המשוערות כדי לתכנן כמה יעלה להם הנכס בסוף התהליך.
• דירות שעברו תהליכי השבחה נמכרות מהר יותר מדירות ישנות ומוזנחות.
• יותר קל לנהל מו"מ על דירה שנראית טוב, מזמינה ואטרקיבית.
• גם אם הדירה שלכם אטרקטיבית בגלל הגודל והמיקום שלה, הקונים יעדיפו לחפש דירה עם נתונים דומים, שנראית יותר מטופחת.
• רוב הקונים מעדיפים לקנות דירה מוכנה למגורים ולא דירה שצריך להשקיע בה.
• השבחת הנכס יכולה לעזור לכם להביא את הקונים לשלם לכם את השווי האמיתי של הנכס ועוד יותר. מנגד – דירה שנראית מוזנחת, יכולה לגרום לכם להפסיד.
• אם לדירה שלכם יש פוטנציאל מתאים, תוכלו גם להפוך אותה לדירת יוקרה ולהגדיל משמעותית את הרווח שתוכלו לעשות במכירה.
• בתהליך השבחת דירה כולם מרוויחים – גם הקונים וגם המוכרים ולכן זהו תהליך מומלץ.

תמחור נכון של הנכס מורכב מגורמים שונים, ביניהם גודל הנכס, מצב הנכס והמיקום שלו, תוכניות פיתוח בסביבת הנכס, אפשרות להרחבת הנכס, רישום הנכס בטאבו ועוד.

לכן, תמחור נכון של הנכס צריך להיעשות על ידי בעל מקצוע, שיש לו גישה מהירה לכל המידע הזה, כמו גם את הכלים הדרושים כדי לחשב את המחיר המתאים לנכס שלכם.

תמחור לא נכון יכול לגרום לאחר משני מצבים:

• תג מחיר נמוך מדי לנכס שלכם יגרום לכם להפסד, או לחשדנות מצד קונים פוטנציאליים.
• מחיר גבוה מדי – יגרום לנכס שלכם לעמוד ללא קונים זמן רב ולבסוף – גם הערך האמיתי של הנכס עלול לרדת.

יכול להיות שיש לכם דירה ענקית, מדהימה ומשופצת, אבל אם היא ממוקמת בשכונה לא כל כך טובה, רחוקה מעורקי תחבורה חשובים ואין לידה מוסדות חינוך, הערך שלה עלול לרדת.

לכן, כדאי להכיר את כל המשתנים, המשפיעים על מחיר הדירה:

• מספר הקומה בבניין, האם יש מעלית או לא, מצב תחזוקה ורמת החיים בבניין.
• שיטת הבנייה של הדירה, משופצת או לא משופצת, רמת גימורים וכן הלאה.
• מיקום הדירה – רקע סוציו אקונומי של השכונה, הרכב אוכלוסייה, תשתיות, מוסדות ציבור וכן הלאה.
• גודל הדירה במ"ר, מספר חדרים בדירה, עם או בלי מרפסות ועוד.
• תשתיות חשמל ואינסטלציה, מצב ואיכות האיטום בדירה, איכות הבנייה.
• פוטנציאל לשדרוג הנכס – האם יש זכויות בנייה, אפשרות להרחיב, להוסיף מרפסת ועוד.
• אופן חלוקת הדירה לחדרים – יכולה להיות דירה קטנה, אבל עם חלוקה טובה לחדרים, שיוצרת תחושה של מרחב, או להיפך.
• רישום הדירה בטאבו – רישום מוסדר מעלה את ערך הנכס כמובן.
• אזור רועש או שקט – מיקום מרכזי אמנם מעלה את ערך הנכס, אבל לא אם הנכס נמצא בסביבה רועשת, או עם זיהום סביבתי.

למרות האמור מעלה, אפשר לקבל פטור על מס שבח בעת מכירת דירת ירושה, גם אם למוכר יש בעלות מלאה או חלקית על נכס נוסף, במקרים שונים:

נהוג לחשוב כי מכירת דירת ירושה פטורה ממס שבח רק אם דירת הירושה היא דירת מגורים יחידה של היורש. אבל כמו שאפשר לראות, קיימים תנאים רבים נוספים, שיכולים לפטור את היורשים מתשלום מס שבח על דירת ירושה, גם אם זה לא הנכס היחיד בבעלותם ואף אם מדובר על דירת מגורים נוספת. כל זה במסגרת החוק כמובן.

לכן, אם אתם מעוניינים למכור דירת ירושה ולקבל פטור ממס שבח, חשוב לבדוק את כל הנסיבות שחלות על המקרה הספציפי שלכם, כדי להבין אם מגיע לכם פטור לפי החוק, כי יש סיכוי טוב שאכן מגיע לכם.

בנוסף, אם יש באפשרותכם, כדאי לבצע תכנון מס מקדים לגיטימי, כאשר יש בבעלותכם נדל"ן מכל סוג. דבר זה יאפשר לכם לחסוך לא מעט על תשלומי מס ואף להגיע למצב של פטור מלא על מס שבח.

קיימות מדרגות מס, לפי מחיר הרכישה של הנכס ונתונים נוספים, לצד המעמד של הרוכשים מול רשויות המס ולכן, תכנון נכון של רכישת הדירה לצורך תכנון מס, יכול להעניק לכם זכאות מתשלום מס רכישה, או להפחית ממנו משמעותית ולכן חשוב לברר את הזכויות מול רשויות המס באופן פרטני – רצוי בליווי מקצועי.

קיימים מקרים שונים, בהם התייחסות רשויות המס לנושא מס רכישה היא שונה וספציפית, בהתאם למקרה. למשל:

• משפרי דיור, שקנו בית לפני מכירת הבית הראשון, מקבלים 18 חודשים למכור את הדירה הראשונה, לפני שזו תיחשב להם דירה נוספת, החייבת במס רכישה.
• דירות במתחם פינוי בינוי בתמורה לדירה הישנה – פטורות ממס רכישה.
• קבוצות מסוימות זכאיות למס רכישה מופחת: נכים לפי שיעור הנכות, משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה, תושבים חוזרים ועולים חדשים.

כמו לפני כל צעד כלכלי חשוב, גם לפני קנייה ומכירה של נכס, חשוב לעשות תוכנית כלכלית מסודרת:

עם מידע אמין אודות שווי הדירה הישנה שאתם רוצים למכור, השווי הכספי הצפוי לכם אחרי המכירה, המיסים, ההיטלים ושאר עלויות נלוות, וגם מקורות להשלמת הסכום הנחוץ לדירה החדשה.

לאחר שיהיה בידכם כל המידע הזה, ברמה הכי מדויקת ומלאה שניתן לקבל, תוכלו לקחת בחשבון גורמים משפיעים נוספים:

• הון עצמי לקנייה
• יכולת החזר הלוואת משכנתא
• רמת הביקוש לדירה שאתם רוצים למכור
• שווי שוק לנכס שאתם רוצים לקנות ועוד.

לעיתים מכירה וקניה של דירות במקביל היא לא ריאלית ואז כדאי לשקול אפשרויות נוספות.

אין ספק כי לעיתים זהו אילוץ שלא ניתן להימנע ממנו, אבל רוב האנשים מעדיפים שלא לעבור לגור בדירה שכורה, כי הדבר מחייב לעבור דירה פעמיים, לגור בשכונה שאתם לא בהכרח אוהבים, להיכנס להוצאות כספיות נוספות ועוד.